اسواق عقارية
أيمن سامى: السوق العقارية السكنية تواجه ضبابية بسبب صعوبات التسعير وارتفاع التكلفة الاستثمارية للمشروعات
قال أيمن سامى المدير التنفيذى لشركة «جى إل إل للاستشارات العقارية مصر»، إن السوق العقارية السكنية تواجه ضبابية فيما يتعلق بعملية التسعير والبيع بسبب المتغيرات الاقتصادية الجارية خاصة ما يتعلق بعدم استقرار سعر الصرف.
أضاف سامى،، أن شركات التطوير العقارى تواجه تحديات تتعلق بالتكلفة الإنشائية التى دفعت العديد من المطورين لإرجاء عمليات البيع.
تابع: لاشك أن أسعار العقارات سترتفع خلال الفترة المقبلة فى ضوء الزيادات المستمرة فى الخامات ومدخلات البناء ولكن التحدى الذى يواجه المطورين هو تراجع القدرة الشرائية للعملاء خاصة مع طرح شهادات بنكية بعائد 25% ستؤثر بالطبع على السيولة المتاحة بالسوق.
وأعلن البنك المركزى فى ديسمبر الماضى عن رفع سعر الفائدة 3% على الإيداع والإقراض، بهدف كبح جماح التضخم، بما نتج عنه زيادة الفائدة فى البنوك لتصبح 16.25% على الإيداع و17.25% على الإقراض، وقبل أسبوعين طرح بنكى الأهلى المصرى ومصر – أكبر بنوك مصر ــ شهادة ادخار جديدة بعائد 25%، يصرف سنويا أو 22.5% يُصرف شهريا، بهدف سحب السيولة من الأسواق لمجابهة التضخم.
«المطور العقارى لن يستطيع منح فترات زمنية للسداد تتجاوز الثمانية سنوات لأنها ستزيد من الأعباء المالية فى ظل ارتفاع التكلفة وبالتالى الأمر يحتاج إلى حلول تمويلية غير تقليدية تتمثل فى الشراكات مع مؤسسات مالية وطرح مراحل بيعية بأسعار تلائم التكلفة المتوقعة»، تبعا لتصريحات سامى.
أضاف أن الارتفاع المتزايد لأسعار الوحدات العقارية قد يدفع العملاء إلى الايجار بدلا من الشراء وذلك على المدى القصير والمتوسط بالإضافة إلى السوق الثانوى.
وشهدت أسعار الحديد قفزات متتالية على مدار الشهرين الماضيين بعد زيادة الدولار ونقص مخزون مواد الخام لدى المصانع، حيث وصل متوسط سعر طن الحديد بالأسواق للمصانع الاستثمارية إلى بين 26 ألف جنيه و26500 جنيه، بينما وصل متوسط سعر طن الحديد بالمصانع المدرفلة إلى بين 27 ألف جنيه و27500 جنيه.
اظهرت احدث البيانات الصادرة عن وزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية لأسعار مواد البناء خلال الفترة من يناير إلى نوفمبر 2022، عن ارتفاع اسعار 15 سلعة من مواد البناء بمتوسط 40%، ارتفع الحديد خلال هذه الفترة بمعدل 29% مقابل 93% لأسعار أسلاك النحاس والأسمنت بمعدل 52%.
وتعانى مصر أزمة ندرة النقد الأجنبى أدت إلى صعوبات فى عمليات الاستيراد على الرغم من التوصل إلى اتفاق مع صندوق النقد الدولى للحصول على 3 مليارات دولار.
وقال سامى إن القطاع الفندقى هو الأكثر ربحيا من الأزمة الحالية، فأسعار المنتج المصرى أصبحت أرخص مقارنة بالأسواق المنافسة، مشيرا إلى أن الشركة رصدت فى تقريرها للربع الاخير من عام 2022، ارتفاع معدل الإشغال بالفنادق مقارنة بالربع الثالث، يتزامن مع ذلك رغبة شركات أجنبية للاستحواذ على أصول عقارية فى مصر التى تعد فرصة استثمارية مناسبة للأجانب فى ظل تراجع العملة المحلية.
تابع: العقار السكنى قد يكون فرصة مناسبة للمصريين المقيمن بالخارج بعد تراجع قيمة الجنيه المصرى، وهو ما يمكن أن يساهم فى تعويض جزء من تراجع المبيعات بالسوق المحلى.
وبالنسبة للشق التجارى والإدارى، قال سامى إن المشروعات التجارية هى الأكثر تضررا من الازمة الاقتصادية الراهنة فعلى مدار العام الماضى تزامنا مع أزمة الاستيراد ارجات العديد من العلامات التجارية توسعاتها فى السوق المصرى لعدم توافر البضاعة، مشيرا إلى بداية تعافٍ فى الأيام الأخيرة ولكن يظل ضعف القدرة الشرائية تحدى أمام العلامات التجارية الكبرى.
أما عن الشق الإدارى، قال سامى إن معدل الأشغال بالمشروعات الإدارية سجلت ارتفاعا على مدار العام الماضى فى ظل التسعير بالدولار من جانب المطورين بما يحافظ على القيمة الإيجارية لهذه المشروعات.
كان المهندس فتح الله فوزى نائب رئيس جمعية رجال الأعمال ورئيس لجنة البناء والتشييد توقع فى تصريحات سابقة ان ترتفع أسعار العقارات خلال العام الحالى بمتوسط 30% على مدار العام استجابة للزيادة التى طرأت على تكاليف الإنشاءات، مشيرا إلى أن جميعة رجال الأعمال تواصلت مع وزارة الإسكان لاتخاذ إجراءات تساند القطاع العقارى، أهمها منح مهلة لتنفيذ المشروعات العقارية من عام إلى عامين، بالإضافة إلى جدولة الأقساط المستحقة على المطورين لتخفيف الضغط على المشروعات والحفاظ على التدفقات النقدية للشركات، مشيرا إلى أن الوزارة وعدت بدراسة هذه المطالب.
وكشف تقرير أعدته شركة «زى بورد كونسالتيج» عن ارتفاع تكلفة مدخلات البناء على مدار العام بمتوسط 40%، بينما ارتفع متوسط التكلفة الاستثمارية للمشروعات العقارية بنحو 20%، الأمر الذى ترتب عليه ارتفاع متوسط أسعار الوحدات السكنية بمعدل 30% خلال الفترة من يناير إلى نوفمبر من العام الحالى لمشروعات الإسكان الفاخر وفوق المتوسط التى تقع شرق وغرب القاهرة.
أضاف سامى،، أن شركات التطوير العقارى تواجه تحديات تتعلق بالتكلفة الإنشائية التى دفعت العديد من المطورين لإرجاء عمليات البيع.
تابع: لاشك أن أسعار العقارات سترتفع خلال الفترة المقبلة فى ضوء الزيادات المستمرة فى الخامات ومدخلات البناء ولكن التحدى الذى يواجه المطورين هو تراجع القدرة الشرائية للعملاء خاصة مع طرح شهادات بنكية بعائد 25% ستؤثر بالطبع على السيولة المتاحة بالسوق.
وأعلن البنك المركزى فى ديسمبر الماضى عن رفع سعر الفائدة 3% على الإيداع والإقراض، بهدف كبح جماح التضخم، بما نتج عنه زيادة الفائدة فى البنوك لتصبح 16.25% على الإيداع و17.25% على الإقراض، وقبل أسبوعين طرح بنكى الأهلى المصرى ومصر – أكبر بنوك مصر ــ شهادة ادخار جديدة بعائد 25%، يصرف سنويا أو 22.5% يُصرف شهريا، بهدف سحب السيولة من الأسواق لمجابهة التضخم.
«المطور العقارى لن يستطيع منح فترات زمنية للسداد تتجاوز الثمانية سنوات لأنها ستزيد من الأعباء المالية فى ظل ارتفاع التكلفة وبالتالى الأمر يحتاج إلى حلول تمويلية غير تقليدية تتمثل فى الشراكات مع مؤسسات مالية وطرح مراحل بيعية بأسعار تلائم التكلفة المتوقعة»، تبعا لتصريحات سامى.
أضاف أن الارتفاع المتزايد لأسعار الوحدات العقارية قد يدفع العملاء إلى الايجار بدلا من الشراء وذلك على المدى القصير والمتوسط بالإضافة إلى السوق الثانوى.
وشهدت أسعار الحديد قفزات متتالية على مدار الشهرين الماضيين بعد زيادة الدولار ونقص مخزون مواد الخام لدى المصانع، حيث وصل متوسط سعر طن الحديد بالأسواق للمصانع الاستثمارية إلى بين 26 ألف جنيه و26500 جنيه، بينما وصل متوسط سعر طن الحديد بالمصانع المدرفلة إلى بين 27 ألف جنيه و27500 جنيه.
اظهرت احدث البيانات الصادرة عن وزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية لأسعار مواد البناء خلال الفترة من يناير إلى نوفمبر 2022، عن ارتفاع اسعار 15 سلعة من مواد البناء بمتوسط 40%، ارتفع الحديد خلال هذه الفترة بمعدل 29% مقابل 93% لأسعار أسلاك النحاس والأسمنت بمعدل 52%.
وتعانى مصر أزمة ندرة النقد الأجنبى أدت إلى صعوبات فى عمليات الاستيراد على الرغم من التوصل إلى اتفاق مع صندوق النقد الدولى للحصول على 3 مليارات دولار.
وقال سامى إن القطاع الفندقى هو الأكثر ربحيا من الأزمة الحالية، فأسعار المنتج المصرى أصبحت أرخص مقارنة بالأسواق المنافسة، مشيرا إلى أن الشركة رصدت فى تقريرها للربع الاخير من عام 2022، ارتفاع معدل الإشغال بالفنادق مقارنة بالربع الثالث، يتزامن مع ذلك رغبة شركات أجنبية للاستحواذ على أصول عقارية فى مصر التى تعد فرصة استثمارية مناسبة للأجانب فى ظل تراجع العملة المحلية.
تابع: العقار السكنى قد يكون فرصة مناسبة للمصريين المقيمن بالخارج بعد تراجع قيمة الجنيه المصرى، وهو ما يمكن أن يساهم فى تعويض جزء من تراجع المبيعات بالسوق المحلى.
وبالنسبة للشق التجارى والإدارى، قال سامى إن المشروعات التجارية هى الأكثر تضررا من الازمة الاقتصادية الراهنة فعلى مدار العام الماضى تزامنا مع أزمة الاستيراد ارجات العديد من العلامات التجارية توسعاتها فى السوق المصرى لعدم توافر البضاعة، مشيرا إلى بداية تعافٍ فى الأيام الأخيرة ولكن يظل ضعف القدرة الشرائية تحدى أمام العلامات التجارية الكبرى.
أما عن الشق الإدارى، قال سامى إن معدل الأشغال بالمشروعات الإدارية سجلت ارتفاعا على مدار العام الماضى فى ظل التسعير بالدولار من جانب المطورين بما يحافظ على القيمة الإيجارية لهذه المشروعات.
كان المهندس فتح الله فوزى نائب رئيس جمعية رجال الأعمال ورئيس لجنة البناء والتشييد توقع فى تصريحات سابقة ان ترتفع أسعار العقارات خلال العام الحالى بمتوسط 30% على مدار العام استجابة للزيادة التى طرأت على تكاليف الإنشاءات، مشيرا إلى أن جميعة رجال الأعمال تواصلت مع وزارة الإسكان لاتخاذ إجراءات تساند القطاع العقارى، أهمها منح مهلة لتنفيذ المشروعات العقارية من عام إلى عامين، بالإضافة إلى جدولة الأقساط المستحقة على المطورين لتخفيف الضغط على المشروعات والحفاظ على التدفقات النقدية للشركات، مشيرا إلى أن الوزارة وعدت بدراسة هذه المطالب.
وكشف تقرير أعدته شركة «زى بورد كونسالتيج» عن ارتفاع تكلفة مدخلات البناء على مدار العام بمتوسط 40%، بينما ارتفع متوسط التكلفة الاستثمارية للمشروعات العقارية بنحو 20%، الأمر الذى ترتب عليه ارتفاع متوسط أسعار الوحدات السكنية بمعدل 30% خلال الفترة من يناير إلى نوفمبر من العام الحالى لمشروعات الإسكان الفاخر وفوق المتوسط التى تقع شرق وغرب القاهرة.
